[세금] 재건축 재개발 대체주택 비과세 특례 요건에 대해 알아보자

📌 재건축·재개발 대체주택 비과세 특례

재건축·재개발 사업 시행 기간 중 대체주택 비과세 특례는 기존 주택 소유자가 정비사업으로 인해 거주할 주택이 필요해 대체주택을 취득한 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도

📌 재건축·재개발 대체주택 비과세 특례

재건축·재개발 사업 시행 기간 중 대체주택 비과세 특례는 기존 주택 소유자가 정비사업으로 인해 거주할 주택이 필요해 대체주택을 취득한 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도

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(예시) ‘정비사업 대체주택 비과세’

조합원 A씨는 사업시행인가로 보유하고 있던 주택이 멸실 예정이고,

사업시행인가 기간에 다른 주택(대체주택)을 매입해 이 주택에서 1년 이상 거주하고 있다고 가정한다.

이때 정비사업 대상 주택에 앞으로 입주 예정이어서 대체주택을 매도하는 경우 이를 ‘1가구 1주택’으로 보고 비과세를 적용받는 규정이 있다.

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✅ 체크포인트​

• 보유 주택: 재건축·재개발 등 정비사업 대상이 되는 주택을 보유
• 판단기준일: 종전주택의 취득일, 대체주택의 취득일, 대체주택의 양도일 등
• 중요시점: 사업시행인가일, 관리처분인가일, 사용승인일 등

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• 주택 취득 기준
  • 종전주택: 관리처분인가일 이전의 주택 상태에서 매입 및 보유
    • 관리처분인가 고시 후에는 종전주택이 멸실되지 않았더라도 주택이 아닌 조합원 입주권으로 판단.
  • 대체주택: 정비사업 사업시행인가일 이후 취득
    • 사업시행인가 기간에 거주하는 대체주택에 대해 비과세를 적용하는 것이기 때문

💡 종전주택이 정비사업 예정지에 있다고 하더라도 사업시행인가일 이전에 대체주택을 취득하는 경우에는 해당 규정을 적용할 수 없다

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• 대체 주택 양도 기한
  • 대체주택은 신축된 재건축·재개발 주택의 준공일로부터 3년 이내에 양도
    • 일반적인 일시적 2주택 비과세와 달리, 나중에 취득한 주택(대체주택)을 먼저 양도해도 비과세 혜택을 받을 수 있음

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• 신축 주택 거주 ​요건 : 재건축·재개발로 새로 지어진 주택으로 이사한 후 세대 전원이 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 단, 취학, 근무, 질병 등으로 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우 예외 인정

고려사항	비과세 적용 요건
1. 대체 주택 취득요건	취득 시점 : 대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득 보유 주택 수: 대체주택 취득 시점에 1세대 1주택 상태 (사업시행인가일 기준이 아닌, 대체주택 취득일 기준으로 판단. 대체주택 취득일에 2주택 이상 소유한 경우 특례가 적용 X, (2023년 10월 23일 이후 유권해석 기준))
2. 대체 주택 거주요건	대체주택에서 최소 1년 이상 거주
3. 대체 주택 양도요건	대체주택은 신축된 재건축·재개발 주택의 준공일로부터 3년 이내에 양도
4. 신축 주택 거주 요건	세대 전원이 준공일로부터 3년 이내에 입주하여 최소 1년 이상 계속 거주

📢 기타사항

• 입주권 변경: 관리처분계획 변경으로 입주권이 "1+1 조합원 입주권"으로 변경되는 경우, 대체주택 비과세 특례가 미적용
• 고가 주택: 대체주택이 고가 주택인 경우에도 기본적인 장기보유특별공제 적용 가능
• 대체주택 장기거주: 1년보다 더 오래 거주하는 것은 제한 없음. 종전주택의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득한 경우 통상 이주와 공사 기간을 합쳐 4~5년까지 공백이 발생. 대체주택에서 거주한 경우 1가구 1주택 비과세 요건이 적용되므로 고가주택이라면 장기보유공제까지 받을 수 있음

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💡 참고. 조합원입주권 전환 시기

자료: 국세청

💡 참고. 사업 시행 단계별 조합원 입주권으로 전환되는 시기

• 부동산이 조합원 입주권으로 전환되는 시기는 사업별로 차이가 있음
  • 재건축·재개발: 관리처분인가일 기준
  • 소규모 재건축, 소규모 재개발 사업, 가로주택 정비, 자율주택정비: 사업시행인가일 기준

자료: 국세청

#입주권전환시기 #재개발사업입주권시기 #재건축입주권 #조합원입주권승계

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✅ 국세청 사례 1

• 홍길동씨는 21년 11월 A 조합원 입주권을 승계 취득함. 약 3개월이 지난 22년 1월 B주택을 취득. 이후 쭉 B주택에서 거주한 홍씨는 24년 1월 A 신축주택이 완성되자 같은 해 2월 B주택을 양도. 이 경우 홍길동씨는 B대체주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있을까요?
  • 👉 종전주택 취득 시점 중요! 홍씨는 관리처분인가일 이후 조합원 입주권을 승계 취득하였기 때문에 대체주택 비과세 특례 취지에 어긋. 따라서 대체주택 비과세 특례 적용 받을 수 없음
  • 만약 홍씨가 대체주택 B 주택이 아닌 A조합원입주권 신축주택을 먼저 양도했다면? 비과세 특례를 받을수 있을까요? 이경우 일시적 2주택, 1주택 + 1입주권 이라서 비과세 특례 X
  • 👉 재개발·재건축 예정 또는 진행중인 지역 주택 취득 예정이라면 관리처분인가일 전으로 주택 취득시기를 조정하는 것이 비과세 적용

#관리처분인가 #조합원입주권

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✅ 국세청 사례 2

• 강세종씨는 1999년 8월, A주택을 취득한 후 2021년 3월 B주택을 취득했습니다. B주택을 취득하고 한달이 지난 2021년 4월 A주택은 재개발 사업시행인가를 받았고 그로부터 약 3년 뒤인 2024년 1월 신축주택이 완성됐습니다. B주택 취득 이후 계속 거주 중이었던 강세종씨는 2024년 2월 B주택을 양도했는데요. 이 경우 강세종씨는 B대체주택에 대한 비과세특례를 적용받을 수 있을까요?
  • 👉 대체주택 취득 시점 중요! 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득한 경우 비과세 혜택 적용됨. 위 사례는 사업시행인가일 이전 대체주택을 취득하였기 때문에 대체주택 비과세 특례 적용 받을 수 없음

#사업시행인가 #대체주택취득 #재개발특례

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💡 참고. 조합원입주권･분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 주택에 해당하지 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단하는 경우 주택 수 계산에 포함*하고 있습니다.

 

* (조합원입주권) ’06년 이후 취득분부터, (분양권) ’21년 이후 취득분부터

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#조합원입주권주택수 #주택수포함 #분양권주택수포함

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💡 참고. 1세대 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해 조합원입주권･분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정(적용대상 및 세부요건 등 유의)

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#분양권비과세규정 #조합원입주권비과세

자료 : 국세청 보도자료

* 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 적용하지 않음

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재개발·재건축 예정 또는 진행중인 지역 주택 취득 예정이라면

주택 취득 및 양도 시기, 중요 시점 기준 등을 고려하여 비과세 적용 혜택을 챙기시길 바랍니다. 😀

#재건축비과세 #재개발비과세 #대체주택비과세 #재건축재개발양도세 #재개발재건축절세

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아래는 국세청에서 배포한 보도자료 기반으로 한 참고사례입니다.

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✅ 사례1.

재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

💡 대체주택 취득 시점에 따라 비과세 적용이 달라지므로 주택 취득 및 양도 시기 고려한 계획 필요

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✅ 사례2.

조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나 대체주택 비과세를 적용 받지 못한 사례

💡관리처분인가일 전 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하므로 재개발 및 재건축 진행중인 주택 매수 시 취득 시점 확인 필요

✅ 사례3.

신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택 + 1조합원입주권 특례까 적용되지 않은 사례

💡 신축주택에 세대전원이 이사 및 전입하기 어려운 경우에는 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도해야 비과세 적용 가능

✅ 사례4.

조합원입주권이 아닌 주택을 취득하여 일시적 1주택 + 1조합원입주권 특례까 적용되지 않은 사례

💡 1주택을 보유한 자가 주택을 취득하였는지 조합원입주권을 취득하였는지에 따라 종전주택 양도 시 적용되는 비과세 규정이 달라지므로 유의

✅ 사례5.

조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례

💡입주권 양도와 신축주택 양도의 경우 1세대 1주택 비과세 판단 및 장기보유특별공제율 산정을 위한 보유 및 거주기간 계산방법 유의 필요

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✅ 사례6.

분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례

💡1주택자가 분양권 또는 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르므로 비과세 판단시 유의

✅ 사례7.

분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택 +1분양권 특례가 적용되지 않은 사례

💡 분양권을 보유하고 있는 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 분양권이 신축주택으로 완성된 이후에 다른 주택을 취득하는 것이 절세 전략

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✅ 사례8.

분양권으로 취득한 신축주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례

💡 분양권 및 승계조합원입주권으로 취득한 신축주택을 완성 후 바로 양도하면 고율의 단기보유세율이 적용될 수 있음. 신축주택 완성일로부터 최소 2년이상은 보유하는 것이 절세에 도움