네. 임대 보증금에 대해 발생한 이자에 대한 세금도 내야합니다.
이중과제 방지를 위한 장치도 있지만 세무처리 방식에 따라 차이가 있습니다.
임대료를 금융상품에 넣어서 투자 할 때 수익이 발생할 수도 있는데, 이 수익도 보증금으로 간주하여 각종 세금을 부과합니다.
어떤 임대인은 보증금을 많이 받는 대신 월세를 적게받고, 그 반대도 있겠죠? 이러한 상황을 고려하지 않고 월세에만 세금을 부과하면 형평성에 어긋나니, 세무처리 방식을 달리하여 세금을 부과하고 있는데요.
먼저 건물을 매입하여 임대료를 받을 경우 부과되는 세금의 종류부터 살펴보겠습니다.
📌 상가 건물주가 되면 내야 하는 세금들은 무엇이 있을까요?
- 구분: 매입할 때, 소유 중일 때, 타인에게 양도할 때
✅ 상가 취득 시 세금
- 부동산은 토지 / 주택 / 기타 3가지로 구분하여 세금을 매기는데, 상가건물은 기타 부동산으로 분류
- 직접 매입하는 방법 / 증여 받는 경우 / 상속 받는 경우
1️⃣ 취득세
먼저, 상가 건물을 취득한 방법에 관계없이 공통적으로 부동산을 취득했기 때문에 내야 하는 ‘취득세’
📌 취득세 세율
- 취득세: 부동산을 취득한 대가로 내는 세금으로, 해당 부동산이 소재한 지자체에 납부하는 지방세
- 취득세액은 해당 부동산을 취득한 취득가액을 기준으로 계산
※ 상가 취득세 : 취득가액의 4.6%
(취득세 4.0%+농어촌특별세 0.2%+지방교육세 0.4%)
단, 해당 상가에 유흥주점, 카지노와 같은 고급오락장 시설이 있다면 13.4%의 중과세율이 적용
2️⃣ 증여세 · 상속세
상가 건물을 증여 받거나 상속을 받은 경우라면 각각 ‘증여세’ 또는 ‘상속세’가 함께 발생
📌 증여세 · 상속세 세율
- 증여세: 증여자가 생존한 상태에서 수증자에게 무상으로 이전
- 상가 증여 시 취득세: 4.00%(과세표준 구간별로 10~50%의 차등적용)
- 상속세: 재산 소유자가 사망을 사유로 재산이 상속이전
- 상가 상속 시 취득세: 3.16%(과세표준 구간별로 10~50%의 차등적용)
❓ 증여세 또는 상속세와 더불어 취득세도 내는것은 이중과세가 아닌가요?
A. 현재 세법상으로 증여/상속세는 가족 또는 타인의 재산이 본인에게 무상으로 이전되는 이유로 납부하는 세금이고, 취득세는 해당 재산(부동산 등)을 본인이 취득하는 이유로 내는 세금이기 때문에 이중과세로 보지 않고 있습니다.
✅ 상가 보유 중 세금
- 본인 명의로 소유하고 있는 상가에 대해 ‘재산세’, ‘종합부동산세’ ,임대수익에 따른 ‘부가가치세’가 발생
1️⃣ 재산세
📌 재산세 세율
※ 재산세 : 과세표준 × 0.25%
단, 해당 상가에 유흥주점, 카지노와 같은 고급오락장 시설이 있다면 13.4%의 중과세율이 적용
* 과세 표준 : 해당 상가의 시가표준액 X 70%(공정시장가액비율)
2️⃣ 종합부동산세
- 토지에 대한 종합부동산세: 상가건물의 부속토지(별도합산토지)에만 부과되며, 이 토지의 공시지가가 80억이 넘어야 과세대상
* 종합부동산세는 주택과 토지에만 부과
📌 종합부동산세 세율
토지에 대한 종합부동산세 세율: 과세표준 200억 이하는 0.5%, 이후부터 400억 이하는 0.6%를 그리고 400억원을 초과하면 0.7%가 적용
3️⃣ 부가가치세
보통 물건 구매시 그에 부가가치세를 포함하고, 사업자는 이 부가세를 모아뒀다가 대신 납부하는데 상가임대료도 부가세를 냅니다.
상가를 소유하고 이를 임대한다는 것은 임대사업을 하는 사업자라는 것이고 해당 상가 건물을 임대차하는 계약은 사업자가 재화 또는 용역을 제공한 거래라고 보기 때문입니다.
때문에 임차인이 건물주에게 임대계약에 따라 월 임대료를 내는 경우 별도로 10%의 부가가치세를 받고 건물주는 이를 신고·납부해야 합니다.
💡이때, 보증금으로 인한 수익도 임대료로 간주하여 세금을 부과합니다. 이를 간주임대료 라고 하는데요. 간주임대료는 임대소득의 일부로 계산되어 종합소득세 과세 대상이 되며, 부가가치세 신고 시 포함됩니다.
* 간주임대료란? 임대 보증금에서 발생할 수 있는 이자 수익을 가정하여 계산한 금액으로, 이는 임대소득의 일부로 간주되어 과세됨.
이런 간주임대료는 소득세 뿐만아니라 법인세와 부가세에도 모두 적용됩니다.
📌 부가가치세 세율
- 임대료에 대한 부가세 세율 10%
상가 임대차 계약 시 계약서상에 월 임대료가 부가가치세(VAT) 별도인 금액인지 포함된 금액인지를 확인 필요
* 이때 건물주(임대인)가 일반과세자가 아닌 간이과세자라면 실질적인 부가가치세율은 10%가 아닌 4%
통상 상가임대료는 10%로
만약 임대료 100만원일 경우 부가세 별도라면, 임차인은 100만원에 대한 부가세 10만원을 지불하여, 총 110만원을 임대인에게 지불합니다.
임대인은 이 10만원을 모아 뒀다가 부가세 신고기간에 납부하게 됩니다.
- 간주임대료에 대한 부가세 10%
일반과세자로 등록된 상가 및 사무실 임대사업자는 간주임대료를 포함한 임대소득에 대해 부가가치세를 신고·납부해야 하며, 간주임대료에 대해서도 10%의 부가세가 부과됩니다
매월 납부하는 임대료는 임차인이 납부하지만
간주임대료에 대한 부가세는 특약이없으면 임대인이 부가하는 것이 원칙입니다.
이 간주임대료는 세금계산서 발행 대상이 아니기 때문에 특약을 통해 임차인이 부담하더라도 임차인은 부가세 환급을 받을 수 없습니다.
다만, 임대인이든 임차인이든 간주임대료에 대한 부가세는 종합소득세 신고 시 비용으로 처리할 수 있어서 소득금액에서는 제외 할 수는 있습니다.
* 주택임대의 경우 3주택 이상인 경우 보증금도 별도의 방식에 의해 소득세를 부과하긴 하지만 부가세는 모든 주택에 대해 면제해주고 있음.
4️⃣ 종합소득세
종합소득세 과제 대상은 임대소득과 함께 간주임대료도 임대소득의 일부로 계산되어 함게 과제 대상이 된다.
📌 종합소득세 세율
- 간주임대료 종합소득세 적용 세율
임대인이 보증금으로 어떤 금융상품에 넣느냐에 따라 실제 수익은 달라지지만 간주임대료 산정은 실제 수익과는 상관없이 국가에서 정한 이율로 적용됩니다.
이 이율은 시중금리에 따라 달라지고 2025년 2월 현재 이율은 3.5% 입니다.
예를 들어 보증금 1억에 한달 임대료 100만원인 상가를 보유하고 있다면,
1년치 임대료 1200만원 + 1억원의 3.5% 350만원을 간주임대료로 더합니다.
그런데 만약 정식 장부를 써서 세금신고를 하는경우에는 보증금에서 발생한 실제 금융수익을 빼고 계산합니다.
1억원을 예금에 넣고 받은 이자가 3백만원이라면 간주임대료는 이 300만원을 뺀 50만원으로 계산합니다.
보증금 중 일부만 금융상품에 넣고 굴리는 경우도 있으니, 명확히 증빙할 수 있다면 이 역시 차감 가능합니다.
간편장부를 쓰거나 추계신고 하는 경우에는 별도 증빙 없이 일정비율을 경비로 인정해주는데,
여기에 그런 이자소득금액이 녹아들어가있는 것과 다름 없어서 실제 이자수익을 차감할 수 없습니다.
따라서 상가 임대사업자는 월세뿐만 아니라 보증금에 대한 간주임대료까지 포함하여 세금을 신고해야 하므로, 간주임대료를 염두에 두고 정확히 계산해야 합니다.
✅ 상가 양도 시 세금
1️⃣ 양도소득세
‘양도소득세’는 본인의 부동산이나 주식 등의 재산, 권리를 넘겨주는 과정에서 발생한 소득에 대해 내는 세금
상가 건물을 양도 시 구입할 때보다 판매할 때 가격이 크게 올랐다면 발생한 시세차익ㅏ에 대한 양도소득세 신고·납부를 해야합니다.
만약, 반대로 오히려 손해를 보고 팔았다면 양도소득세는 내지 않아도 되지만 양도세 자체는 신고해야 합니다.
📌 양도소득세 세율
상가 양도소득세는 보유 기간과 과세표준에 따라 차등적으로 세율이 적용 됩니다.
1. 보유 기간에 따른 세율
- 1년 미만 보유: 50%
- 1년 이상 2년 미만 보유: 40%
- 2년 이상 보유: 기본세율(6%~45%) 차등 적용
* 1,200만원 이하 구간부터 10억원 초과 구간까지 8개 구간
2. 2년 이상 보유 시 기본세율 구간
상가 양도소득세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용되며, 보유 기간에 따라 단기 보유 시 높은 세율이 부과됩니다.
3. 추가 사항
- 비사업용 토지: 최대 세율이 더 높게 적용될 수 있음(최대 60%)
- 미등기 양도: 세율이 최대 **70%**로 중과
2️⃣ 부가가치세
매월 받는 임대료가 아닌 상가 건물 자체가 부가가치세 대상이 됩니다.
부가가치세는 10%이며, 이때 부가세는 상가 건물과 토지 중 건물에만 발생
📌 양도 시 부가가치세를 면제받을 수 있는 포괄양수양도계약
부동산 양도 시 건물 뿐만 아니라 시설/설비, 임차인 등의 전체 권리를 포괄하여 양도하는 계약을 맺을 수 있는데요.
이 경우 매매거래가 재화를 공급하는 것이 아닌 상가 임대사업의 주체가 포괄적으로 변경된다고 보고 부가가치세를 별도로 과세하지 않습니다.
단, 포괄양수양도계약을 위해서는 매도자와 매수자의 사업자 유형이 같아야 하며 전체사업을 포괄양수양도 하는 조건이어야 합니다. 그리고 10년간 계약에 명시된 대로 사업을 유지해야 합니다.
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