[공매] 신탁공매 권리분석 하는 방법. 서울 아파트 선순위근저당인수 사례

 

📌 신탁공매 물건분석

• 신탁공매 입찰정보 내역을 통해 매각조건 확인
• 등기부 등의 공적장부 및 현장답사를 통합 권리분석
• 수탁사의 공매담당자 및 우선수익자(대출금융기관)을 통해 확인

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✅ 공적장부를 통한 확인

• 등기사항증명서 / 신탁원부 확인
  • 신탁원부를 토함한 등기사항증명서 발급
  • 수탁사로 등기된 신탁등기일과 그 이전에 소유자(위탁자) 확인
  • 신탁원부에서 대출을 실행한 금융기관(우선수익자) 등의 채권금액과 이자 등을 확인
  • 인수조건 확인

#등기사항증명서 #신탁원부확인사항

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• 신탁원부에서 위탁자, 수탁자, 우선수익자 확인
  • 이들 간 부동산 담보신탁계약과 대출금액과 이자내역 등을 확인
• 대항력 유무 판단
  • 전입세대열람 및 신탁등기일 기준 확인 (주민센터 등에서 발급)
  • 전입세대열람 등을 통해 공매대상 주택에 거주하고 있는 세대원을 확인
  • 👉 전입세대원이 위탁자 본인이거나 그 가족구성원이라면 신탁사에 대항할 수 없음
  • 👉 제3자가 대항요건을 갖추고 있다면 대항력이 있을 수 있음
  • 신탁등기일을 기준으로 신탁등기 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있어서 매수자가 인수해야 함.
  • 이후에 갖추고 있다면 대항력이 없어서 명도 대상임

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✅ 수탁사의 공매담당자 및 우선수익자 통한 확인

(위의 방법으로 확인 할 수 없을 때)

• 우선수익자(대출금융기관 등)는 대출심사단계에서 전입세대 열람 등을 통해서 대항력 유무를 판단하고 대출을 실행하기 때문에 대상 부동산에 대한 자세한 내용을 알고있음.
• 우선수익자의 전화번호는 수탁사에 문의하여 확인

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📌 공매사례 (2017)

• 지역: 서울시 관악구 보라매갑을아파트
• 물건종류: 주거용건물 > 아파트
• 감정가 : 1회차 최초매각예정금 3억3,9000만원
  • 실제 시세: 3억원 정도
  • 💡 감정가는 감평사가 매기는 것이고, 전년도 기준으로 산출하기 때문에 현시점의 시세와 괴리가 있을 수 있다. 때문에 매각예정금, 감평가를 시세로 판단해서는 안됨.
• 특이사항 : 선순위근저당인수조건

✅ 현장조사

• 시세: 4.1억~4.2억
• 환경: 교육학군, 버스, 지하철, 교통인프라 양호,
• 특이사항: 선순위저당권 낙찰자가 인수해야함. 인수 저당권의 채권최고액과 채권원금, 지연이자 등이 있는지 확인.
  • 1 순위 저당권 설정한 금융기관에 확인 필요
  • 선순위저당권(신림새마을금고) 확인 사항 : 채권최고액 168,000,000원 인수
    • 채권최고액은 130% 설정

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👉 해당사례는 원금 1.3억 + 지연이자 0.1억 인수 (인수할 선순위저당권 총 1.4억)

👉 입찰가 207,421,100원으로 설정

👉 총 취득가 347,421,100원 당시 시세차익 6천 정도.

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#탱크옥션

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